投资百万开家星级酒店商业模式揭秘

2015-07-02  文/ 
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一、客房来源

    现在大城市里兴起一些酒店式公寓,一般40多平米一间,装修豪华,配有全屋家私家电,可以直接入住,标准相当于三星到五星级。这种物业不限购不限贷,亦商亦住,业主多数是购买后再出租。

    朋友先从业主手里收租这些公寓20间到50间左右,作为开酒店先期客房,然后根据经营情况再逐步调整增加,以减少开业投资。这样一交楼就收租过来,不需要等待开业前的装修时间,投入马上就可以产出。时间段,见效快。

    对客人来说,入住时一般不关心客房是否都在一层或在一起,以为这栋大厦客房都是一家酒店的呢。公寓走廊都很豪华,会所配有健身、酒吧、停车场之类的配套设施,看起来像个星级大酒店,只是缺少星级酒店豪华大堂而已。

二、酒店位置选择

    一般选择交通位置便利、市中心繁华地段,或风景好的地方,如珠江边沿江大道。有地铁站、BRT站步行到达,且商务、餐饮配套好的地段为佳。距离火车站、汽车站近或方便,机场大巴到达也方便。

三、酒店投资

    假设先期收租客房50间,每间月租4000元(春节当月按半价),押金2个月,收租当月先支付一个月租金,供先需支付3个月租金,即投资60万元。若无床垫、窗帘,电视网络未开通,业主负责解决,或自己处理,费用由业主出,从第一个月月租中扣减。

    一般业主收楼后,都预交了水电周转金、3个月物业管理费,物管费收租时不退给业主,这样至少前三个月不需要交这笔钱,作为开张人气累积过程。同时,可以与物业公司谈判,物管费可以优惠,以减少运行费用。

    按酒店要求需要配置一些落地灯、台灯、壁画、洗漱用品、床上用品,加上其它小件,有的还配台式电脑,预计花费20万元,人员开支、公司注册及其他费用,预计20万元。

    以上总计100万元投入就可以开张拥有50间客房的酒店了。

四、人员配置

    这种酒店需要的人员很少,大厦管理、保安、走廊与公共区域卫生都有物业公司负责,酒店只需前台接待人员、室内卫生整理人员和一个工程技术人员、收银员、经理即可,有些专业可以与大厦共享。50间客房或更多的客房也差不多。财务、洗涤等事务都外包给社会专业公司。

五、营销模式

    可以在网络上做一些广告,推荐公司和服务,扩大知名度,吸引客源。

    酒店客房销售主要途径有:

    1、网络销售:主要在携程网、艺龙网、去哪儿网、公司网等网络平台销售,这是客房主要销售途径。(据公开信息,艺龙每间夜平均佣金37元,携程每间夜平均佣金56元,此类物业酒店佣金可能略低些)

    2、人员推荐销售:社会上有专门推销客人住酒店的队伍,他们从交易会、车站等地拉客人到酒店,但介绍费较高,估计推荐一间高达100-120元或以上。

    3、散客:随机来住的,没销售成本,房价无折扣,但人员相对较少,因为这样的公寓酒店,大厦外面不能做广告,指示不明,客人难以发现。

六、投资收益估算

    按这样的配置酒店,估计每间房一天200元到300元可以销售出去,按90%客房率、每间每天均价260元,每月收入35.1万元。若物业费、水电费、电视网络通讯费用、日用品消耗费、外聘人员工资及福利、销售费用(30-40元/间预算)等合计每月支出10万元,房租每月20万元,每月收益约5万元,年收益60万元,年投入资金利税回报率达60%。若假设扣除投资100万元银行贷款年利息费用8万元(年息8%),年税费20万元,则年净利32万元。若酒店不开了,投资的两月押金40万元最后可以退回的,可见投入风险不大。

七、公司设置

    这种酒店式公寓作为酒店经营,一般不能直接设立经营性酒店公司,也不能设大堂、外墙广告牌等,一般在大厦大堂边设个接待台接待客人。只能设立酒店经营管理咨询之类的公司,有点打擦边球。注册资本不要求太高,十万以上即可。需要处理好物业公司、工商、税务、公安等部门关系,以达到合规、经济之目的。

    了解这种投营模式,你心动了吗?